Contrato de arrendamiento de vivienda y local — 2026

Tipos de arrendamiento que cubrimos

Duración, prórrogas y desistimiento

La LAU establece un régimen imperativo para arrendamientos de vivienda habitual que el contrato debe respetar:

• Duración mínima: 5 años si el arrendador es persona física, 7 años si es persona jurídica (art. 9.1 LAU). Las prórrogas anuales son obligatorias para el arrendador hasta alcanzar ese mínimo.
• Prórroga tacita: una vez cumplida la duración mínima, el contrato se prórroga anualmente por periodos de un año hasta un máximo de 3 prórrogas adicionales, salvo que alguna de las partes comunique su voluntad de no renovar con 4 meses de antelación (arrendador) o 2 meses (arrendatario) conforme al art. 10 LAU.
• Desistimiento anticipado del arrendatario: a partir de los 6 meses, con 30 días de preaviso (art. 11 LAU). El contrato puede prever una indemnización de un mes de renta por cada año de contrato que reste por cumplir, prorrateándose por periodos inferiores.
• Necesidad del arrendador: el arrendador persona física puede recuperar la vivienda para si, su cónyuge o familiares de primer grado si lo necesita como vivienda permanente, comunicandolo con 2 meses de antelación una vez transcurrido el primer año (art. 9.3 LAU).

Renta y actualización: el nuevo marco en 2026

La determinación de la renta es libre en el momento de la celebración del contrato, salvo en zonas de mercado residencial tensionado (ver sección siguiente). La actualización anual de la renta ha experimentado cambios significativos:

Índice de referencia para la actualización

La Ley 12/2023 suprimio la referencia automática al IPC para la actualización de rentas de vivienda. En 2024 se aplico un tope del 3%. Desde 2025, el Índice de Garantía de Competitividad (IGC) actua como referencia, y el INE ha desarrollado un nuevo índice específico de referencia para alquileres. El contrato debe recoger expresamente el índice aplicable y las condiciones de la actualización.

Zonas de mercado residencial tensionado

La Ley 12/2023 introdujo la declaración de zonas de mercado residencial tensionado, que son aquellas donde la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler supera el 30% de los ingresos medios del hogar, o donde el precio del alquiler ha subido más de 3 puntos por encima del IPC en los últimos 5 años.

En estas zonas, la Ley impone restricciones relevantes que el contrato debe reflejar: limitación de la renta inicial en contratos nuevos (no puede exceder la del contrato anterior), limitaciones adicionales para grandes tenedores, aplicación de índices de referencia de precios del alquiler, y obligaciones de información precontractual reforzadas.

Fianza y garantías adicionales (art. 36 LAU)

La fianza legal es de 1 mensualidad para arrendamientos de vivienda y 2 mensualidades para uso distinto de vivienda (art. 36.1 LAU). Es obligatoria e irrenunciable. El arrendador debe depositarla en el organismo autonómico competente.

Además de la fianza, el arrendador puede exigir garantías adicionales (aval bancario, depósito, seguro de impago) cuyo importe total no puede exceder de 2 mensualidades de renta en arrendamientos de vivienda (art. 36.5 LAU). En arrendamientos de uso distinto, no hay límite legal para las garantías adicionales, que quedan a lo que pacten las partes.

Obras, reparaciones y mejoras

La LAU distribuye la responsabilidad de las obras de forma imperativa en arrendamientos de vivienda:

• Reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad: a cargo del arrendador, salvo que el deterioro sea imputable al arrendatario (art. 21 LAU). El arrendatario debe comunicar la necesidad de reparación en el plazo más breve posible.
• Pequenas reparaciones derivadas del uso ordinario: a cargo del arrendatario (art. 21.4 LAU).
• Obras de mejora por el arrendador: puede realizarlas transcurridos 5 años (o 7 si es PJ), con 3 meses de preaviso y derecho del arrendatario a desistir en 1 mes (art. 22 LAU). La renta puede incrementarse conforme al art. 19 LAU.
• Obras del arrendatario: no puede realizar obras que modifiquen la configuración de la vivienda sin consentimiento escrito del arrendador (art. 23 LAU). Al terminar el contrato, el arrendatario debe reponer la vivienda al estado original si el arrendador lo exige.

Reparto de gastos: IBI, comunidad, suministros

El contrato debe regular expresamente el reparto de gastos, una fuente frecuente de conflictos. La LAU permite pactar la repercusión al arrendatario de ciertos gastos siempre que se individualicen:

• IBI: repercutible al arrendatario si así se pacta expresamente.
• Gastos de comunidad de propietarios: repercutibles si se pacta y se entregan al arrendatario las liquidaciones de la comunidad.
• Suministros (electricidad, agua, gas, internet): habitualmente a cargo del arrendatario, y el contrato debe indicar a nombre de quien estan las acometidas.
• Seguros: el seguro de hogar (continente) es responsabilidad del arrendador; el seguro de contenido, del arrendatario.
• Gastos de gestión inmobiliaria: si el arrendador es persona jurídica, son siempre a su cargo (art. 20.1 LAU, reformado por Ley 12/2023).

Cláusula RGPD y protección de datos

Nuestro contrato incluye una cláusula de protección de datos adaptada al RGPD y a la LOPDGDD (LO 3/2018), informando a ambas partes sobre el tratamiento de datos personales derivado de la relación arrendaticia: finalidad, legitimación, destinatarios, plazo de conservación y derechos ARCO. Es especialmente relevante cuando el arrendador es una persona jurídica o un profesional inmobiliario.

Entrega sin esperas: recibirá el documento en muy poco tiempo, el mismo día. También disponible la tramitación con atención preferente. Si dispone de un código de descuento vigente, podrá introducirlo en el formulario de encargo.

Que incluye nuestro contrato

• Clausulado completo adaptado a la posición del cliente (arrendador o arrendatario) y al tipo de arrendamiento.
• Duración, prórrogas y desistimiento anticipado (arts. 9, 10 y 11 LAU).
• Fianza legal + garantías adicionales dentro de los limites del art. 36 LAU.
• Actualización de renta conforme al índice vigente y limitaciones en zonas tensionadas.
• Reparto de gastos: IBI, comunidad, suministros, seguros.
• Obras, mejoras y reparaciones (arts. 21-24 LAU).
• Causas de resolución y consecuencias del incumplimiento (art. 27 LAU).
• Cláusula RGPD completa.
• Cláusula de cesión y subarriendo (art. 8 LAU).
• Información precontractual obligatoria (art. 20 LAU, reforma Ley 12/2023).
• Memorándum estratégico en documento Word separado: análisis de riesgos, puntos criticos del contrato, y recomendaciones para cada parte.

Como funciona el proceso en IURE REDACTA

1. Cumplimente el formulario: seleccione «Contratos», indique el tipo de arrendamiento, describa la situación (arrendador o arrendatario, tipo de inmueble, ubicación, condiciones deseadas).
2. Pago y confirmación: 120 euros por transferencia.
3. Entrega en muy poco tiempo, el mismo día: contrato en Word editable más memorándum estratégico.
4. Revisión letrada: el letrado revisa, adapta y remite a las partes para su firma.
5. Eliminación de datos: expediente eliminado en máximo 24 horas tras la entrega.

Preguntas frecuentes sobre contratos de arrendamiento

Aviso: La información contenida en esta página tiene carácter meramente informativo y no constituye asesoramiento jurídico. Todo contrato generado por IURE REDACTA debe ser revisado, adaptado y suscrito por un letrado en ejercicio. Veritas Legal Tech LLC (IURE REDACTA) no es un despacho de abogados. Datos actualizados a abril de 2026.